Question 1

C'est quoi l'amortissement en LMNP, en termes simples ?

Accepted Answer

L'amortissement, c'est comme si vous déduisiez chaque année un petit bout du prix de votre bien. Exemple : vous achetez un appartement 200 000 €. Au lieu de déduire cette somme d'un coup, vous en déduisez une fraction chaque année (environ 5 000 à 7 000 €/an) de vos revenus locatifs. Résultat : vous payez beaucoup moins d'impôts, parfois même 0 €.

Question 2

À quoi servent les « composants » (gros œuvre, toiture…) ?

Accepted Answer

Le fisc considère qu'un immeuble n'est pas un seul bloc, mais un assemblage de composants qui vieillissent à des rythmes différents. Le gros œuvre dure 50 ans, la plomberie 25 ans, les agencements 15 ans, etc. En décomposant ainsi, certains composants se déduisent plus vite, ce qui augmente votre amortissement annuel par rapport à un calcul « en bloc ». Les valeurs par défaut proposées par Klemy sont les usages comptables les plus courants — vous n'avez pas besoin de les modifier sauf avis de votre comptable.

Question 3

Comment déterminer la part du terrain ?

Accepted Answer

Le terrain ne s'use pas, donc il n'est pas amortissable. Vous devez l'exclure. En pratique : 10-15 % en zone rurale, 15-20 % en ville moyenne, 20-30 % en grande ville ou emplacement recherché. Si votre acte notarié ne le précise pas, 15 % est la valeur la plus courante et rarement contestée par l'administration fiscale. En cas de doute, laissez la valeur par défaut.

Question 4

Quelle valeur renseigner pour le prix d'acquisition ?

Accepted Answer

Renseignez le coût total d'acquisition, c'est-à-dire le prix d'achat sur l'acte notarié + les frais de notaire + les frais d'agence si vous les avez payés. C'est le montant total que vous avez déboursé pour acquérir le bien. Ne retirez pas la part terrain vous-même, Klemy s'en charge automatiquement.

Question 5

L'amortissement peut-il créer un déficit en LMNP ?

Accepted Answer

Non, c'est une règle importante. L'amortissement est plafonné : il peut réduire votre résultat fiscal à 0 €, mais jamais le rendre négatif. Si l'amortissement calculé dépasse vos revenus moins vos charges, l'excédent est reporté en « amortissements différés » sur les années suivantes, sans limite de durée. Vous ne le perdez donc jamais, il est juste décalé dans le temps.

Question 6

Qu'est-ce que le prorata temporis ?

Accepted Answer

Si vous avez acheté votre bien en cours d'année, vous n'amortissez que la partie de l'année restante. Par exemple, si vous achetez le 1er septembre, vous amortissez 4/12e la première année (septembre, octobre, novembre, décembre). Le mois d'achat est toujours compté en entier. À partir de la 2e année, l'amortissement est calculé sur 12 mois complets.

Question 7

Faut-il un comptable pour amortir son bien ?

Accepted Answer

Légalement, non. Un LMNP au régime réel peut tenir sa comptabilité lui-même. En pratique, beaucoup font appel à un expert-comptable (300 à 800 €/an, déductibles). Klemy vous aide à calculer vos amortissements et à pré-remplir vos formulaires fiscaux, mais en cas de situation complexe (indivision, SCI, TVA), un comptable reste recommandé.

Question 8

Quelle durée choisir pour le mobilier ?

Accepted Answer

La durée correspond à la durée de vie réelle de l'équipement. Repères courants : literie (matelas, sommiers) → 6-8 ans, mobilier (tables, chaises, armoires) → 7-10 ans, électroménager → 5-7 ans, linge de maison → 2-3 ans, TV et informatique → 3-5 ans. En cas de doute, 7 ans est la valeur passe-partout. N'oubliez pas : une durée plus courte = déduction annuelle plus élevée, mais sur moins d'années.

Question 9

Puis-je modifier les pourcentages et durées des composants ?

Accepted Answer

Oui, les composants sont modifiables dans le formulaire. Cependant, les valeurs par défaut sont calées sur les usages comptables les plus répandus et acceptés par l'administration. Ne les modifiez que si votre comptable vous le recommande ou si votre bien a des caractéristiques particulières (ex : une toiture neuve qui justifie une durée plus longue).

Question 10

Quelle différence entre amortissement et charges déductibles ?

Accepted Answer

Les charges (entretien, assurance, intérêts d'emprunt…) sont déduites en totalité l'année où vous les payez. L'amortissement étale la déduction du prix d'achat sur plusieurs années. Les deux réduisent votre résultat fiscal, mais le mécanisme est différent : les charges passent en une fois, l'amortissement est réparti dans le temps. C'est la combinaison des deux qui rend le régime réel souvent plus avantageux que le micro-BIC.

Question 11

Et si je revends mon bien, que se passe-t-il avec l'amortissement ?

Accepted Answer

Bonne nouvelle pour le LMNP : contrairement aux professionnels (LMP), l'amortissement déduit n'est pas réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente. Vous bénéficiez du régime des plus-values des particuliers, avec abattements progressifs selon la durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux).

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